DEĞER ARTIŞ KAZANÇLARINDA ÖNEMLİ BİR HUSUS

Günümüzde konut/işyeri üretiminde yap/sat, yıllara sari inşaat vb birçok yöntem kullanılmaktadır. Ancak son yıllarda özellikle kentsel dönüşümün hız kazanması ile Kat Karşılığı (Arsa Karşılığı) İnşaat sözleşmesi ile konut üretimleri artmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan faaliyetlerin vergilendirilmesi hem müteahhit hem de arsa sahibi açısında özellik arz etmektedir. Özellikle müteahhit açısından ilk sözleşmenin imzalandığı aşama ile son teslim arasındaki aşamalarda birçok özellik arz eden durum mevcuttur. Bu konu başlı başına bir değerlendirme ve açıklama gerektirmektedir. Ancak biz bugün sözleşmenin diğer tarafı arsa sahibinin arsa teslimi ve arsa karşılığı müteahhitten aldığı konutların teslimi konusundaki tereddütleri açıklamaya çalışacağız.  

  • Öncelikle arsa sahibinin teslim durumu vergilendirme usulünü belirlemektedir. Eğer arsa sahibinin teslim etmiş olduğu arsa ticari işletmeye dahil ise veya arsa sahibi arsa satışını ticari bir organizasyon içinde ve devamlı yürütüyor ise   arsa sahibinin arsa karşılığı inşaat işlerinden elde ettiği kazanç ticari kazanç sayılacak ve ticari kazanç esaslarına göre vergilendirilecektir.
  • Arsa ticari işletmeye dahil değilse veya arsa sahibi arsa satışını ticari bir organizasyon içinde yürütmüyor ise arsa teslimleri ile arsa karşılığı alınan konut teslimlerinin vergi kanunları karşısındaki durumunu arsanın ivazlı ve ivazsız olarak alınıp almamasına göre iki grupta inceleyebiliriz.
  • Kat karşılığı teslim edilen arsa ivazsız bir şekilde diğer ifadeyle veraset yoluyla ya da bağış yoluyla elde edinilmişse hem arsa teslimleri hem de kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılmasından elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir ve vergilendirilmeyecektir.  Eğer miras kalan bir arsanızı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhide teslim etmiş ve karşılığında konut veya işyeri teslim almışsanız hem arsa teslimi hem de konutların teslimi vergilendirilmeyecektir. Ancak yapılan faaliyet yukarıda ifade edilen ticari kazanç esaslarını sağlıyorsa ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
  • Kat karşılığı teslim edilen arsa İvazlı, diğer tabirle bir bedel karşılığı elde edilmişse hem arsa teslimleri ( 5 yıl içerisinde ) hem de  kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması ( 5 yıl içerisinde)  halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilecek ve vergilendirilecektir. Ancak yapılan faaliyet yukarıda ifade edilen ticari kazanç esaslarını sağlıyorsa ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.

ARSA SAHİPLERİ AÇISINDAN İKİ TÜR VERGİLENDİRME

Asıl izah etmek istediğimiz ve tereddüt edilen konuya gelelim. Burada önemle üzerinde durulması gereken husus arsa karşılığı, bağımsız bölümlerin müteahhitten teslim alınmasında ayrı vergileme, alınan bağımsız bölümlerin satışında ise ayrı vergileme olabileceğidir.

Bazı durumlarda müteahhitten teslim alma değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekirken alınan bağımsız bölümlerin devri ticari kazanç olarak da vergilendirilebilmektedir. Bu durumda müteahhit tarafından düzenlenen faturada yer alan bedeller arsa sahibinin teslim aldığı bağımsız bölümlerin satışında iktisap bedeli (maliyet bedeli) olarak değerlendirilecektir. Ancak arsa teslimi ve arsa karşılığı alınan bağımsız bölümlerin teslimi ticari faaliyet esaslarına girmiyorsa arsa teslimi ve arsa karşılığı alınan bağımsız bölümlerin teslimi 5 yıl içerisinde yapılmış ise ayrı ayrı olarak değer artış kazancı olarak beyan edilip vergilendirilecektir.

Örneğin Ahmet Bey 2020 Ağustos ayında 500.000 TL ye arsa satın almış ve bu arsa için 2021 Mayıs ayında Müteahhit ile 5 daire karşılığında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Müteahhit inşaatı tamamlayarak 2022 Temmuz ayında daireleri Ahmet Bey’e teslim etmiş ve daire başına 400.000 TL fatura düzenlemiştir. Ahmet Bey teslim aldığı daireleri 2023 yılının farklı tarihlerinde satmıştır.

  1. ARSA TESLİMİ VERGİLENDİRME

— Arsanın alış bedeli: 500.000 TL

— 2020 Temmuz ayı Yİ-Üfe Endeksi:  490,33

— 2022 Haziran ayı Yİ-Üfe Endeksi:  1.652,75

— Arsanın endekslenmiş iktisap bedeli: 500.000 x (1.652,75/490,33)=  1.685.345 TL

— 5 Adet dairenin iktisap bedeli: 400.000 x 5 = 2.000.000 TL

Beyan edilecek değer artış kazancı:

Satış Tutarı                                    :    2.000.000,00

Endenklenmiş Maliyet                :  – 1.685.345,00  

İstisna Tutarı                                :        – 25.000,00

Gv Değer Artış Kazancı Matrahı        289.655,00 TL  

Ahmet Bey 2022 yılı için Gelir Vergisi Beyannamesi verecek, gelir unsuru olarak DEĞER ARTIŞ KAZANCI’nı beyan edecektir.

  • KONUT TESLİMİ VERGİLENDİRME

Müteahhitten alınan daireler 2023 yılında farklı tarihlerde satıldığından elde edilen kazanç ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilecektir. 5 dairenin toplam maliyet bedeli müteahhit tarafından düzenlenen fatura bedeli 2.000.000 TL olacaktır. Bu durumda arsa sahibi Ahmet Bey 2023 yılı için GVK’nın ticari kazanç hükümlerini dikkate alarak mükellefiyet tesis ettirecek, Defter tutma, tasdik ettirme, e-arşiv veya e-faturaya kaydolma, KDV beyannamesi verme gibi birçok yükümlülüğü yerine getirecektir.

Arsa sahipleri müteahhitlerle imzaladıkları Kat Karşılığı ( Arsa ) inşaat sözleşmeleri kapsamında, arsa karşılığı almış oldukları bağımsız bölümlerin (konut, işyeri) satışını genellikle Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80. Maddesinde yer alan 5 yıl içerisinde elden çıkarma kıstı açısından değerlendirmekte 5 yıl içerisinde elden çıkarılmış ise değer artış kazancı, 5 yıldan fazla sürede elden çıkarılmışsa vergilendirmeme yönüyle değerlendirmektedirler.  Ancak sözleşmeye istinaden teslim edilen arsalarında ivazlı olup olmadığına, 5 yıl içerisinde teslim edilip edilmediğine göre değerlendirilip verilendirilmesi veya vergilendirilmemesi gerekmektedir.

Benim önerim ilk sözleşme imzalanması aşamasında arsanın ivazlı olup olmadığı, arsanın alış tarihi ile arsa karşılığı alınacak konutların müteahhit tarafından teslim tarihi, arsa karşılığı alınacak bağımsız bölümlerin sayısı, müteahhitten  teslim alındığı tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satılıp satılmayacağı vb hususları değerlendirip eğer elde edilecek kazanç ticari kazanç esaslarına tabi ise cezai müeyyidelerle karşılaşmamak için daha ilk sözleşme imzalama aşamasında vergi dairesine mükellefiyet tesisinin yapılması önem arz etmektedir. YMM Mesut UÇAK